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der Notarin Stefanie Tafelmeier

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Aktuelles

Notare - Aktuelles

Update zur Baubeschreibung bei Bauträgerverträgen

13 November 2017

Ab 1. Januar 2018 gelten neue gesetzliche Vorgaben für Bauträgerverträge von Verbrauchern. Die Baubeschreibung, die die wesentlichen Eigenschaften der neu zu errichtenden Wohnung oder des Hauses enthält, erhält einen gesetzlichen Mindestumfang. Ist sie unvollständig oder unklar, können Werbeaussagen und Prospekte herangezogen werden. Das Risiko von verbleibenden Zweifeln trägt der Bauträger.

Ab 1. Januar 2018 gelten neue gesetzliche Vorgaben für Bauträgerverträge von Verbrauchern. Die Baubeschreibung, die die wesentlichen Eigenschaften der neu zu errichtenden Wohnung oder des Hauses enthält, erhält einen gesetzlichen Mindestumfang. Ist sie unvollständig oder unklar, können Werbeaussagen und Prospekte herangezogen werden. Das Risiko von verbleibenden Zweifeln trägt der Bauträger.

Bei einem Bauträgervertrag verpflichtet sich ein Unternehmer, auf einem ihm gehörenden Grundstück ein Haus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zu errichten und dem Käufer nach Fertigstellung die Immobilie schlüsselfertig zu übergeben. Häufig ist das Vorhaben zum Zeitpunkt des Kaufs nur projektiert oder befindet sich im Rohbau. Der Käufer ist darauf angewiesen, dass er vom Bauträger zutreffend über das geplante Objekt informiert wird. Maßgeblich ist insbesondere die Baubeschreibung.

Die Baubeschreibung enthält die technische Beschreibung der Immobilie, insbesondere zur Bauausführung und die Details zum Ausbau der Wohnung. Sie legt fest, welche Leistung der Bauträger erbringen muss. Deshalb ist die Baubeschreibung immer Teil des notariell beurkundeten Bauträgervertrags. "Erwerbers sollten sich die Baubeschreibung immer genau ansehen, damit sich die neue Immobilie nicht später als große Enttäuschung entpuppt! Durch den Notar wird sichergestellt, dass dem Erwerber die Baubeschreibung mit weiteren wichtigen Unterlagen spätestens zwei Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin vorliegen, damit er genug Zeit hat, die geschuldeten Leistungen genau zu prüfen bzw. prüfen zu lassen", sagt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. Mit der Baurechtsreform im Sommer dieses Jahres hat der Gesetzgeber konkrete Vorgaben für die Baubeschreibung gemacht und insgesamt neun Informationskategorien vorgegeben: zum Beispiel eine allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Pläne und Grundrisse, technische Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, eine Beschreibung der Baukonstruktionen, zum Innenausbau, zu den gebäudetechnischen Anlagen, zu den Qualitätsmerkmalen des Gebäudes und zu den Sanitärobjekten, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen. "In den meisten Baubeschreibungen waren diese Informationen auch schon vor der Reform enthalten. Durch die neuen Regelungen wird aber ein klarer Mindeststandard eingeführt", sagt Pressesprecher Hüren. Die Baubeschreibung muss "klar" aber nicht unbedingt für jeden Verbraucher "verständlich" formuliert sein. Der Gesetzgeber verweist Verbraucher vielmehr darauf, bei Verständnisproblemen - gerade von komplexen technischen Informationen - Experten zu Rate zu ziehen, die sie über den Inhalt der Baubeschreibung aufklären.

Unvollständige und unklare Baubeschreibungen führen dazu, dass die Baubeschreibung unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitenden Umstände auszulegen ist. So können Prospekte, Werbefilme, Modelle oder Vergleichsobjekte des Bauträgers oder sogar Aussagen von Vermittlern etwa zur Aussicht oder zur Wohnungsgröße für den Vertrag relevant werden. Verbleibende Auslegungszweifel über den Umfang der geschuldeten Leistung gehen zu Lasten des Bauträgers.


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Bundestag stärkt Selbstbestimmungsrecht der Patienten

28 September 2017

Der Deutsche Bundestag schließt eine Schutzlücke im Betreuungsrecht und lässt zwangsweise ärztliche Behandlungen künftig auch außerhalb geschlossener Einrichtungen zu. Gleichzeitig wird das Selbstbestimmungsrecht der Patienten gestärkt. "In einer Patientenverfügung kann festgelegt werden, wie in solchen Situationen verfahren werden soll", berichtet Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

Der Deutsche Bundestag schließt eine Schutzlücke im Betreuungsrecht und lässt zwangsweise ärztliche Behandlungen künftig auch außerhalb geschlossener Einrichtungen zu. Gleichzeitig wird das Selbstbestimmungsrecht der Patienten gestärkt. "In einer Patientenverfügung kann festgelegt werden, wie in solchen Situationen verfahren werden soll", berichtet Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer.

Die am 22. Juli 2017 in Kraft getretene Neuregelung war notwendig geworden, nachdem das Bundesverfassungsgericht im Sommer letzten Jahres die alte Rechtslage für verfassungswidrig erklärt hatte. Nach alter Rechtslage durften unter rechtlicher Betreuung stehende Menschen, die auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer geistigen oder seelischen Behinderung die Notwendigkeit einer ärztlichen Zwangsmaßnahme nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln konnten, nur dann zwangsweise ärztlich behandelt werden, wenn sie in einer geschlossenen Einrichtung untergebracht waren.

Es sind jedoch auch Fälle denkbar, in denen eine geschlossene Unterbringung nicht notwendig und deshalb aus rechtlichen Gründen nicht zulässig ist. Dies kann beispielsweise bei bewegungsunfähigen Patienten der Fall sein. In derartigen Fällen waren Ärzte in der Vergangenheit selbst dann an einer zwangsweisen Behandlung gehindert, wenn die Gefahr einer schweren gesundheitlichen Schädigung bestand. Darin sah das Bundesverfassungsgericht einen Verstoß gegen das Gebot des staatlichen Schutzes von Leben und Gesundheit.

Um den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts zu entsprechen, hat der Gesetzgeber das Erfordernis einer Unterbringung in einer geschlossenen Einrichtung als Voraussetzung für eine zwangsweise ärztliche Behandlung aufgegeben. Künftig sind ärztliche Zwangsmaßnahmen auch im Rahmen eines stationären Aufenthalts in einem Krankenhaus möglich, in dem die gebotene medizinische Versorgung des Betreuten einschließlich einer erforderlichen Nachbehandlung sichergestellt ist.

Die zwangsweise ärztliche Behandlung ist jedoch nur dann zulässig, wenn sie dem in einer Patientenverfügung niedergelegten bzw. aufgrund anderer Äußerungen oder Umstände ermittelten Patientenwillen entspricht. Ergibt sich aus einer Patientenverfügung, dass der Betroffene ärztliche Zwangsmaßnahmen ablehnt, ist dieser Wunsch auch weiterhin zu respektieren. "Das Selbstbestimmungsrecht der Patienten bleibt auch nach neuer Rechtslage gewahrt", erläutert Dominik Hüren.

Die genannten Neuregelungen sind künftig auch bei der Erteilung einer Vorsorgevollmacht zu beachten: Die Einwilligung eines Bevollmächtigten in eine ärztliche Zwangsmaßnahme setzt voraus, dass diese Befugnis in der schriftlich erteilten Vollmacht ausdrücklich angeordnet ist.


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Die Ehe und ihre Folgen - Der Notar berät

4 Juli 2017

Wer ohne Ehevertrag heiratet, für den gelten mit Eintritt in die Ehe die gesetzlichen Folgen. Ob diese mit den Vorstellungen und Wünschen der Eheleute übereinstimmen, sollte im Einzelfall vorab geklärt werden. Denn gerade zu den Auswirkungen auf das eigene Vermögen und zu Haftungsfragen halten sich seit Jahren falsche Vorstellungen.

Wer ohne Ehevertrag heiratet, für den gelten mit Eintritt in die Ehe die gesetzlichen Folgen. Ob diese mit den Vorstellungen und Wünschen der Eheleute übereinstimmen, sollte im Einzelfall vorab geklärt werden. Denn gerade zu den Auswirkungen auf das eigene Vermögen und zu Haftungsfragen halten sich seit Jahren falsche Vorstellungen.

Bis heute gehen viele Menschen davon aus, dass sich ihr Vermögen mit der Eheschließung mit dem Vermögen des anderen Ehegatten mischt. "Das stimmt aber nicht", sagt Dominik Hüren, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. "Wurde in einem Ehevertrag nichts anderes vereinbart, leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft." Dieser Güterstand sieht ein gemeinschaftliches Vermögen der Ehegatten gerade nicht vor. "Die Vermögensmassen der Ehegatten bleiben auch nach der Hochzeit getrennt", erläutert Hüren. Im Falle einer Scheidung findet dann lediglich ein Ausgleich des sog. Zugewinns statt. Im Rahmen dieses Ausgleichs zahlt der Ehegatte, der während der Ehe einen höheren finanziellen Vermögenszuwachs erzielt hat, die Hälfte des Überschusses an den anderen Ehegatten aus. Diese Regelung soll dem Ehegatten einen finanziellen Ausgleich gewähren, der zum Beispiel wegen der Betreuung gemeinsamer Kinder nicht durchgängig erwerbstätig gewesen ist. Werden keine anderweitigen Regelungen getroffen, fallen zum Beispiel auch während der Ehe erworbene Unternehmensanteile sowie Wertsteigerungen beim Anfangsvermögen in den Zugewinnausgleich. Eine Folge, die nicht jedes Ehepaar wünscht, sodass in einem Ehevertrag andere Regelungen getroffen werden sollten.

"Auch über die vermeintliche Haftung für die Schulden des Ehegatten bestehen häufig Fehlvorstellungen", sagt Pressesprecher Hüren. Eine Haftung für die Schulden des Ehegatten ist im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft ausgeschlossen. "Eine Mithaftung des Ehegatten folgt keinesfalls aus der bloßen Eheschließung. Sie tritt vielmehr nur dann ein, wenn sich der Ehegatte dazu – z.B. durch Übernahme einer Bürgschaft oder Mitunterzeichnung eines Darlehensvertrags – ausdrücklich verpflichtet ", beruhigt Hüren.

Neben dem Güterstand können in einem Ehevertrag u. a. auch der nacheheliche Unterhalt und der Versorgungsausgleich geregelt werden. Wichtig: Jeder Ehevertrag muss notariell beurkundet werden. Die Beurkundungspflicht spiegelt die Wichtigkeit der Vereinbarungen wider. Eheverträge können individuell gestaltet werden, dürfen einen Ehegatten aber nicht einseitig belasten und müssen im Streitfall einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Der Notar berät Sie umfassend vorab und entwirft einen passgenauen Ehevertrag. Rechtsanwälte müssen hierbei nicht unbedingt mitwirken, da der Notar unparteiisch und unabhängig für beide Ehegatten tätig ist. Mit Unterstützung des Notars können die Ehegatten für ihre Ehe Regelungen treffen, die beide Seiten als gerecht empfinden.

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Elektronische Signatur statt Schnur und Siegel – Notare verwahren Urkunden künftig digital

13 Juni 2017

Notarielle Urkunden sollen künftig nicht mehr ausschließlich in Papierform aufbewahrt werden. Fortan werden die Dokumente in einem Elektronischen Urkundenarchiv digital gespeichert. Das hat den Vorteil, dass Gerichte, Ämter und Banken Notarurkunden elektronisch verwenden können. Dies wird Verwaltungs- und Archivierungsprozesse enorm beschleunigen. Statt Schnur und Siegel erhalten die Dokumente eine elektronische Signatur, die sie rechts- und beweissicher macht. Das ist neu.

Notarielle Urkunden sollen künftig nicht mehr ausschließlich in Papierform aufbewahrt werden. Fortan werden die Dokumente in einem Elektronischen Urkundenarchiv digital gespeichert. Das hat den Vorteil, dass Gerichte, Ämter und Banken Notarurkunden elektronisch verwenden können. Dies wird Verwaltungs- und Archivierungsprozesse enorm beschleunigen. Statt Schnur und Siegel erhalten die Dokumente eine elektronische Signatur, die sie rechts- und beweissicher macht. Das ist neu.

Nach einem im Juni 2017 verkündeten Gesetz sollen Notare ihre Urkunden zukünftig elektronisch aufbewahren. Dafür wird die Bundesnotarkammer Schritt für Schritt in den nächsten vier Jahren das Elektronische Urkundenarchiv einrichten. An diesem Ort werden die Notardokumente für 100 Jahre gespeichert. Damit diese dort abgelegt werden können, müssen Notare die Urkunden digitalisieren, qualifiziert elektronisch signieren und verschlüsseln. Eine Ausfertigung der Urkunde in Papierform können die Beteiligten aber auch weiterhin erhalten.

Papierakten ade
Die Digitalisierung ermöglicht, dass sämtliche Notarurkunden von Gerichten, Ämtern, Banken und anderen Stellen sofort elektronisch verwendet werden können. Statt zeit- und ressourcenaufwendigem Archivieren und Einscannen von Papierdokumenten können digitale Urkunden direkt in elektronischen Aktensystemen weiterverarbeitet werden. Das beschleunigt den Verarbeitungsprozess der Dokumente und entlastet die Justiz.

Keine Angst vor Datenmissbrauch

Die elektronische notarielle Urkunde hat die gleiche Beweiskraft wie das Papierdokument. Um das zu gewährleisten, unterliegt die Digitalisierung und Speicherung besonderen gesetzlichen Anforderungen. Hierfür wird jeder Notar über ein speziell gesichertes Netzwerk, das höchstmöglichen Sicherheitsstandards entspricht, an das Elektronische Urkundenarchiv angeschlossen. So können sämtliche Dokumente nach dem neuesten Stand der Technik inhaltsverschlüsselt abgelegt werden. Entschlüsselt werden können die Dokumente nur von dem Notar. Die elektronische Signatur bürgt für die Echtheit und Unversehrtheit des Dokuments.

Schnell, schlank und sicher
Um Verwaltungsprozesse noch effizienter zu gestalten, könnte das Elektronische Urkundenarchiv in Zukunft direkt mit den elektronischen Aktensystemen der Justiz verknüpft werden. Das würde vor allem beim Handelsregister und beim Grundbuchamt Zeit und Kosten sparen. Der Notar müsste die Urkunden dann gar nicht mehr an die Gerichte versenden, sondern könnte diese direkt über einen Link mit der Gerichtsakte verknüpfen. Gesellschaftsgründungen und Grundstücksgeschäfte könnten dann noch schneller abgewickelt werden.


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Patientenverfügung: Die eigenen Wünsche verbindlich festhalten

2 Mai 2017

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung die Anforderungen an eine wirksame Patientenverfügung präzisiert. Die Entscheidung stärkt die Patientenautonomie und formuliert konkrete Voraussetzungen für die Verbindlichkeit des Patientenwillens.

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung die Anforderungen an eine wirksame Patientenverfügung präzisiert. Die Entscheidung stärkt die Patientenautonomie und formuliert konkrete Voraussetzungen für die Verbindlichkeit des Patientenwillens.

Nachdem der BGH erst im letzten Jahr eine wichtige Entscheidung zu den Themen Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung gefällt hat (siehe Pressemitteilung des Informationsdienstes Notar und Recht vom 23. August 2016), ist nun erneut eine höchstrichterliche Entscheidung zu Wirksamkeit und Auslegung von Patientenverfügungen ergangen. Dies verdeutlicht die Wichtigkeit und Aktualität des Themas in einer alternden Gesellschaft bei zunehmendem medizinischen Fortschritt.

Hat der Betroffene in einer wirksamen Patientenverfügung für den Fall seiner späteren Einwilligungsunfähigkeit festgehalten, dass er in gewisse ärztliche Behandlungen einwilligt bzw. sie untersagt, so ist dieser Wille zu respektieren. Damit eine Patientenverfügung wirksam ist, muss sie jedoch ausreichend bestimmt formuliert sein. Das erfordert eine konkrete Äußerung des Betroffenen, welche spezifischen ärztlichen Maßnahmen – z. B. eine künstliche Ernährung durch eine Magensonde – er wünscht oder ablehnt. Darüber hinaus, so hat der BGH nun konkretisiert, muss die Patientenverfügung eine konkrete Beschreibung der Behandlungssituationen enthalten, in denen sie gelten soll. Nach Ansicht des Gerichts muss sich also feststellen lassen, in welcher Situation welche ärztlichen Maßnahmen durchgeführt werden bzw. unterbleiben sollen.

Allgemeine Anweisungen wie der Wunsch, ein „würdevolles Sterben“ zuzulassen, sind vor diesem Hintergrund grundsätzlich nicht ausreichend. Andererseits dürfen nach der neuen BGH-Entscheidung die Anforderungen an die Bestimmtheit einer Patientenverfügung auch nicht überspannt werden: Maßgeblich ist nicht, dass der Betroffene seine eigene Biografie als Patient vorausahnt und die zukünftigen Fortschritte in der Medizin vorwegnehmend berücksichtigt. Im Zweifelsfall ist die Patientenverfügung daher unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles auszulegen. Dadurch kann zwar auch eine uneindeutig formulierte Patientenverfügung Wirkung entfalten, gleichwohl besteht die Gefahr von Streitigkeiten über den Willen des Patienten.

Lässt sich auch durch Auslegung keine hinreichend bestimmte Willensäußerung ermitteln und ist die Patientenverfügung deshalb nicht verbindlich, ermitteln die Gerichte den mutmaßlichen Willen des Patienten. Dabei sind neben früheren Äußerungen des Betroffenen dessen ethische oder religiöse Überzeugungen und sonstige persönliche Wertvorstellungen unter die Lupe zu nehmen. Dies birgt umso mehr Potential für Konflikte zwischen den Angehörigen – Konflikte, die niemandem nützen, am wenigsten dem betroffenen Patienten.

Im konkret entschiedenen Fall war ein Streit zwischen dem Ehemann und dem Sohn einer wachkomatösen Patientin entbrannt, ob eine Fortsetzung der künstlichen Ernährung dem Willen der Patientin entspreche. Aus der Patientenverfügung ergab sich einerseits, dass in bestimmten Behandlungssituationen nicht näher beschriebene „lebensverlängernde Maßnahmen“ unterbleiben sollten, andererseits, dass die Patientin „aktive Sterbehilfe“ ablehne. Dieser Streit wäre vermieden worden, wenn die Patientenverfügung erst gar keinen Zweifel über den Willen der Patientin hätte aufkommen lassen. Eine professionelle Beratung durch einen Notar bietet insoweit Gewähr für die Wirksamkeit und eindeutige Formulierung der Patientenverfügung.


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